“如果用一個關鍵詞來形容2021年,那就是keep,痛感就像一直練keep。很多人用keep,不是為了減肥,而是維持現狀,房地產企業亦是如此。銷售、業績考核以及心情,能夠保持就好?!蓖跤睿ɑ┤缡钦f。

王宇在北京一家國資性質的房企工作,經過10年的時間,她歷經了策劃、品牌、營銷等管理崗位,見證了房地產市場的跌宕起伏。對于2021年,王宇感慨良多,“第一次見這種情形,以前也遇到過各種下行,但都沒這次難?!?/div>

作為距離房地產市場一線最近的從業者之一,王宇的感受痛且直觀。的確,2021年,整個房地產發展充滿魔幻,上半年熱點城市大賣,房企還在積極搶地,下半年市場急轉直下,多個房企更是遭遇現金流危機,甚為罕見。

行業發展充滿陰霾,但是王宇仍心存希望。在王宇看來,全國房地產指數不樂觀中預示未來會有一定的增幅,購房需求是存在的,只要信貸政策回歸到正常合理的空間,信心恢復,市場就有可能好轉。

2021年下半年,整體市場急轉直下,多個房企遭遇現金流危機。資料圖片

“十年來第一次見這種下行”

10年前,房地產行業進入“黃金十年”發展期,在政策紅利、高周轉模式下,部分房企抓住機遇,實現規模的快速擴張,單體銷售規模實現從千億元到三千億元,再到五千億元、六千億元的躍升。同在10年前進入這個行業的王宇,也有幸見證了房地產行業的輝煌。

“之前即便遇到市場波動,大家也知道,三年一定會有一個循環,希望永遠在前方?!蓖跤钫f,一個項目如果剛開始賣得不好,沒關系,等個一兩年就好賣了。

從“黃金時代”到“白銀時代”,再到部分業內人士稱之為的“青銅時代”,房地產的發展走勢超出很多人的想象。

2021年的房地產市場,經歷了一次革命性的變化,“三道紅線”、“集中供地”、信貸收緊等層層加碼下,眾多房企過去賴以生存的“高周轉、高負債、高杠桿”模式受到挑戰。在市場下行的大背景下,多家房企現金流吃緊,出現債務違約、項目停工等現象。

萬科董事會主席郁亮曾在2018年下半年提出“活下去”的言論,有其他同行認為這是危言聳聽。如今竟一語成讖,“活下去”成為諸多房企的真實寫照。

“十年來,我第一次見到這種情況,以前也有各種下行,都沒有這次艱難?!蓖跤畋硎?,這種變化從深化供給側改革的提出就開始了,房地產生產方式逐漸發生變化,從以金融為主導的開發模式回歸到商業本質,通過研究產品增加對于利潤的貢獻度。這種變化從2019年底持續到2021年,并達到極致。

而集中供地的啟動,不僅考驗房企的拿地資金籌措能力,還有在各種土地規則限制下的算賬能力。

“以前,隨著地價、房價的上漲,高價拿的地塊都能解套,但現在不行了。建筑規范鎖死,很難在產品上賦能,同時限制地價、競配保障房面積、鎖死商品房銷售價格等,經營指標基本從拿地就固定了,算下來沒有什么利潤可言。認清形勢后,很多房企在第二輪、第三輪集中供地基本都放棄拿地了?!蓖跤钊缡钦f。

“今年只要資金鏈不斷就是合格”

直至去年底,高壓的市場終于迎來一絲喘息。

去年12月6日,央行宣布降準。官方也多次表態,包括支持剛需購房、金融支持房地產并購、提出良性循環和健康發展等。今年1月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新數據,其中5年期LPR為4.6%,較上月下降5個基點,為時隔21個月首降。

暖風頻吹,政策調控出現邊際寬松。這給不少堅守的人帶來希望。

“我對今年的整體市場并不悲觀,經過2021年的大洗牌,今年可能還會有個別企業繼續爆雷,但是全國房地產指數不樂觀預示后期會有一定的增幅。實際上,購房需求還是存在的,只要信貸政策回歸到正常合理的空間,信心恢復,市場就有可能好轉?!蓖跤畋硎?,從長期來看,北京房地產市場也不會差。

具體到每一家企業,生存狀況、面臨的壓力與挑戰又有不同。

王宇透露,今年集團給北京公司定的銷售額指標,是結合市場形勢和企業自身周轉率的整體情況來定的,只要資金鏈不斷就是合格,如果能貢獻一定利潤,就是優秀。以前是根據貨值下達銷售目標,現在則還會著重考慮將要花多少錢,然后定多少回款和銷售額。

事實上,制定目標的過程并不容易?!扒岸伺c后端對于房地產市場和貨值去化難易不同的預判,高層領導的不同想法,幾經分析、論證與博弈,最終定了下來,相比去年降幅在40%左右?!蓖跤钫f,“2022年,通過努努力、省省錢,希望能夠達到營銷費花不太多、銷售額又不太拉胯的目標和結果?!?/div>

對于2022年的行業發展前景,王宇說,“焦慮是沒有必要的,保持希望就好了?!?/div>

新京報記者 段文平 
編輯 武新 校對 趙琳

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